Crédit Immobilier

Si vous avez pour projet de faire construire ou d’acquérir un bien immobilier, vous serez probablement contraint, comme de nombreux Français, à solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt. Ce crédit dédié permet en effet de donner vie à son projet d’habitation et s’accompagne d’un taux d’intérêt dont la valeur varie d’un organisme financier à l’autre. Que permet-il de financer ? Quelle est la valeur du taux ? Comment l’obtenir ? Découvrez toutes les réponses à vos questions sur le crédit immobilier dans ce dossier complet !

Le crédit immobilier : que permet-il de financer ?

Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt, il bénéficie d’une somme d’argent qui lui permet de financer en partie ou en totalité l’achat ou la construction d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain et/ou d’un immeuble, à destination d’un usage personnel (habitation) et/ou professionnel.

En effet, acquérir un bien immobilier est un projet qui coûte cher et qui n’est pas directement finançable par la majorité des Français. Le crédit immobilier est un moyen intéressant pour acheter ou faire construire immédiatement son habitation tout en la remboursant de manière progressive.

La durée d’un crédit immobilier est variable et le taux d’intérêt évolue selon sa longueur. Une durée courte implique des mensualités plus élevées, mais un taux plus faible ; une durée plus longue permet de payer des mensualités plus faibles, mais le taux est plus important. Tout dépend de la situation financière de l’emprunteur.

Souscrire à un crédit immobilier ne peut se faire sans souscrire une assurance emprunt. Elle permet à la banque ou à l’organisme prêteur de se couvrir en cas de maladie, d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. L’organisme financier auprès duquel vous souscrirez votre crédit immobilier vous proposera une assurance, mais vous êtes tout à fait libre de faire jouer la concurrence et de vous tourner vers un autre prestataire.

Quel est le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt varie d’un crédit immobilier à l’autre, car il dépend d’un grand nombre de facteurs. En moyenne, il se situe entre 1,5 et 2 %. Toutefois, il fluctue selon la durée de l’emprunt – plus la durée est longue, plus le taux est élevé –, la situation de l’emprunteur – et l’éventualité d’un prêt à taux zéro –, le montant emprunté et la banque ou l’organisme de prêt choisi, car les offres varient d’un prestataire à l’autre.

Il existe des crédits immobiliers avec des taux d’intérêt fixes et d’autres avec des taux d’intérêt variables et révisables. Lorsque le marché financier est avantageux pour les emprunteurs – à l’instar de la baisse constante qu’il présente depuis 2016 –, il est conseillé d’opter pour un taux fixe, établi selon la valeur du marché au moment de la signature et conservé tout au long de la durée de l’emprunt. En revanche, le taux révisable permet à l’emprunteur de profiter d’un taux qui fluctue selon le marché, à la hausse ou à la baisse. L’avantage est donc risqué et relativement limité lorsque le marché augmente, mais intéressant si les taux sont très élevés lors de la signature.

Il existe également des taux capés qui ont la particularité d’être très bas lors des premières années de remboursement de l’emprunt, puis d’augmenter progressivement jusqu’à atteindre un plafond limité qui aura été fixé à l’avance avec la banque ou l’organisme de prêt. Cette solution est intéressante pour les personnes qui savent à l’avance qu’elles disposeront d’une promotion dans les années futures ou d’une rentrée d’argent attendue (héritage, vente, etc.).

Le taux peut être revu au cours de l’échéance en se référant à la banque ou à l’organisme de prêt. Selon l’évolution de la situation de l’emprunteur, les mensualités peuvent être revues à la baisse ou à la hausse en termes de prix, réduites ou étendues en termes de durée ou bien encore suspendues temporairement en cas de difficulté.

Comment peut-on obtenir un prêt immobilier ?

L’obtention d’un prêt immobilier est directement liée à la qualité du dossier présenté par le candidat à l’emprunt. Il est en effet essentiel que son profil et que sa situation financière soient rassurants et solides, car la banque ou l’organisme de prêt ne peut décemment pas prendre le risque de prêter de l’argent à une personne qui présenterait un risque de non-remboursement.

Plusieurs points sont étudiés par la banque ou l’organisme de prêt afin de déterminer la solidité d’un dossier. En voici les principaux.

L’apport personnel de l’emprunteur

Il n’est pas obligatoire de disposer d’un apport personnel, c’est-à-dire d’une somme d’argent que vous pouvez déjà investir dans votre projet. Tous les candidats à l’emprunt n’en ont pas. Néanmoins, lorsqu’un dossier dispose d’un apport, a fortiori s’il est élevé, il sera jugé plus sérieux par la banque ou l’organisme de prêt, car il témoigne de la capacité de l’emprunteur à épargner en vue de son projet immobilier, de son engagement dans la démarche et de sa bonne gestion financière.

Le taux d’endettement de l’emprunteur

Plus que le montant de vos revenus, c’est le taux d’endettement qui intéresse la banque ou l’organisme de crédit. Le taux d’endettement est évalué selon vos revenus et vos dépenses obligatoires, autrement dit sur la somme d’argent qu’il vous reste chaque mois pour vivre et pour payer vos mensualités d’emprunt. Dans la grande majorité des cas, le taux d’endettement admis par les prêteurs est de 33 %. En conséquence, vos mensualités de remboursement de crédit ne doivent pas être supérieures au tiers de ce que vous gagnez par mois.

Néanmoins, les banques sont avant tout exigeantes avec les emprunteurs aux revenus modestes, car les hauts salaires peuvent bénéficier d’un taux d’endettement de 40 ou 50 %.

La situation bancaire de l’emprunteur

Pour souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme financier, il faut prouver sa capacité à gérer son budget. Le prêteur étudiera la situation bancaire de tout candidat à l’emprunt afin de savoir si celui-ci est capable de bien gérer son budget, de payer ses factures, de régler son loyer s’il en a un et constatera si l’emprunteur a d’autres crédits en cours et s’il les rembourse bien. En effet, une personne qui gère bien ses revenus et dépenses, qui s’acquitte de ses factures et qui n’affiche pas un compte bancaire dans le rouge inspirera bien plus confiance aux prêteurs.

En ce sens, les détenteurs de PEL et ceux qui gèrent admirablement leurs dépenses au quotidien, sans excès négatifs, disposent d’un dossier plus sérieux et rassurant pour les banques, car elles constatent bien plus aisément sa capacité à rembourser son emprunt et à payer ses mensualités.

La situation professionnelle de l’emprunteur

Une personne en CDI aura bien plus de chances d’obtenir un crédit immobilier qu’une personne en CDD, en intérim ou sans emploi. Cet avantage est lié à la stabilité offerte par un contrat à durée indéterminée ; même si les revenus mensuels de l’emprunteur sont moindres, la banque ou l’organisme de prêt est assuré que ceux-ci seront constants mois après mois et année après année et que la personne sera en capacité financière de rembourser son emprunt.

Bien évidemment, un CDI fraîchement signé n’aura pas autant de valeur qu’un CDI accompagné d’une certaine ancienneté. Il est alors préférable d’attendre un à deux ans au moins au poste occupé pour formuler une demande de crédit immobilier.

Les personnes en CDD et en intérim n’essuieront pas nécessairement de refus, mais elles devront prouver leur capacité à rembourser leur emprunt et disposer idéalement d’un apport financier très conséquent et d’autres sources de revenus.

Quant aux professionnels indépendants, ils pourront se voir accorder un crédit immobilier à la condition de disposer d’un minimum de deux ans d’ancienneté – idéalement trois ans – et de revenus mensuels supérieurs à une personne en CDI.

Néanmoins, il existe des aides possibles pour accompagner les personnes en situation difficile à obtenir un crédit immobilier. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banque !